30 июня 2010

С РИСКОМ ДЛЯ СОСЕДЕЙ

Перепланировка в питерской квартире в доме 1911 года постройки на улице Канонерской держит в страхе сразу шесть семей, а ремонтные работы продолжаются. Жительница коммунальной квартиры на Канонерской улице Елена Варламова шла в ванную. Неожиданно она поняла, что земля в прямом смысле слова уходит из-под ног. Площадь обрушения пола в квартире на третьем этаже составила три квадратных метра. Елена получила сотрясение мозга. После происшествия приехала бригада МЧС, жильцов эвакуировали. По предварительным данным, причиной обрушения пола стало нарушение целостности несущих конструкций в квартире на втором этаже. Неприятности обрушились и на голову жителей первого этажа. Обрушающийся пол снизу подперли деревянными балками. Но жильцы не уверены в надежности этой конструкции, а потому боятся, что провалятся. Жители же первого этажа опасаются, что их потолок не выдержит и они погибнут под завалами. Однако работы на втором этаже продолжаются.

Комментарий ведущего инженера межведомственной комиссии Адмиралтейского р-на г.Санкт-Петербурга Татьяны Сажиной: Тут были демонтированы только перегородки, ограждающие конструкции. Проводилась судебно-строительная экспертиза, был поставлен вопрос, послужил ли демонтаж этих перегородок причиной появления провала в шестой квартире. В ответе экспертизы было указано: да, как резонансное явление послужило. Если бы этого не было, то это произошло бы чуть позже, потому что межбалочное заполнение находилось в неудовлетворительном техническом состоянии. Проект на перепланировку нижерасположенной квартиры, в которой был произведен демонтаж, разработан проектной организацией, я его видела. Он согласован, но до конца не утвержден. Не был утвержден межведомственной комиссией.

Комментарий адвоката Анатолия Иваниченко: Перепланировка, которую начали делать, непосредственно причиняет ущерб, убытки вам, вашему здоровью. Поэтому первое – запретите им что-то делать через суд и взыщите убытки. Если они нарушают предписание суда, то это уже уголовное преступление. Как только вы подаете исковое заявление, судья должен рассмотреть ваше ходатайство о принятии обеспечительных мер. Если человек не выполняет решение суда, это уже уголовное преступление. И здесь прокуратура поможет. А если прийти к прокурору и сказать: "Я вижу через дырку в полу свою соседскую квартиру", он скажет: "Ну, наблюдайте, может, там что интересное происходит". Нет возможности ни милиции, ни прокуратуре реально в ваших вопросах помочь, пока вы не заручитесь поддержкой суда.

Комментарий архитектора, дизайнера интерьеров Александра Тетерина: Остановить работы может компания, в ведении которой находится управление данного дома. Как я понял из сюжета, это дом старой постройки. Естественно, в процессе таких строительных работ у соседей происходят какие-то трещины в потолке. Потолок не обрушивается, но косметический ремонт делать приходится. За счет жильца, который делает перепланировку, делается ремонт всем заинтересованным, у кого пошли трещины на потолке, ниже живущим. На самом деле люди, которые делают большие квартиры, все достаточно вменяемые и дорожат своим именем. Первое действие, которое вы можете совершить: вы спокойно говорите всем вашим соседям, всем знакомым, и в прессе, в интернете, кто это такой и чем он занимается. Все его коллеги, все его друзья его только осудят, и это будет лишний стимул для него помочь вам сделать ремонт за свой счет.
Вам нужно начинать раскручивать машину противодействия вашему жильцу сверху. У вашего дома есть какая-то управляющая компания. Первое – пишете заявление начальнику этой конторы. Второе – начинаете раскручивать эту бюрократическую машину, пишете всем его начальникам, попутно пишете в администрацию района, дальше в администрацию города. Запускается бюрократическая машина, и уже сам начальник подумает и будет к вам относиться более вежливо.

Комментарий инженера-строителя, директора строительной компании Людмилы Лирцман: Я бы прежде всего обратилась в милицию, чтобы просто остановить. Нужно прежде всего предотвратить человеческие жертвы и тяжкие телесные повреждения. В данный момент любые телодвижения на этом объекте приведут к еще более тяжким повреждениям. Нужно произвести инженерную экспертизу, посчитать нагрузку, посмотреть объем бедствия. Это серьезная вещь, тем более дом 1911 года, надо подходить взвешенно, надо сделать инженерную инспекцию. То, что произошло, произошло прежде всего из-за нарушения технологии производства работ. Видимо, это делали некомпетентные люди. Наличие лицензии, к сожалению, сейчас не означает, что работу ведут специалисты. Мы недавно исправляли ошибки в доме, кстати, тоже с деревянными перекрытиями. Получилось следующее. Соседи сверху поставили сауну без гидроизоляции, без термоизоляции. У соседей снизу, которые к нам обратились, в спальне жарко и влажно. Потолок горячий, и там образуется испарина. Делала фирма с лицензией, приборы вроде как сертифицированные.
У вас должны быть четкие документы, акт обследования, нужно подавать в суд, у вас хорошие судебные перспективы. Прежде чем затевать перепланировку, должен быть утвержденный проект. Без проекта работы по перепланировке делать нельзя. Это инженерная вещь, нужно рассчитывать нагрузки, нужно смотреть расположение инженерных сетей. Сначала проект, потом работы. Это основа основ.

Комментарий директора Научно-образовательного центра новых строительных технологий и материалов Андрея Пустовгара: Процесс перепланировки должно контролировать то подразделение, которое выдало разрешение на перепланировку. Право на проверку таких разрешений имеет участковый милиционер. Он может не входить в квартиру, он приходит и просит предъявить разрешение на производство работ.

НАРУШЕНИЙ НЕ ВЫЯВЛЕНО

У Ларисы Михайловны, живущей в Москве на последнем этаже семиэтажного дома, начались проблемы, когда соседи снизу стали делать перепланировку. Стал осыпаться потолок, пошли трещины, начали отходить от стен обои. Лариса обращалась в ДЕЗ и в Мосжилинспекцию, но там посчитали, что ремонтные работы проводятся без нарушений. Соответствующий акт был составлен на основании осмотра квартиры Ларисы. Квартиру, в которой проводится ремонт, по ее словам, никто не осматривал.

Комментарий архитектора, дизайнера интерьеров Александра Тетерина: Это случай, который может привести к катастрофическим последствиям. Такие трещины, которые горизонтально идут у вас в одной комнате, во второй, метра три длиной, это уже навскидку идет проседание несущих стен, перегородок. Такие вещи могут привести к катастрофе. Весь дом не упадет, но, по крайней мере, предыдущий этаж под вами и ваш вы потеряете. Вы можете пригласить комиссию в свою квартиру, в составе должен быть управляющий дома, если не начальник, то представитель. Потом жилинспекцию можете пригласить, они к вам пришлют представителя. Если не пришлют, то вы уже будете на них жаловаться.

Комментарий начальника инспекции по надзору за переустройством в жилых домах ЮАО Москвы Константина Кушнарева: Необходимо ознакомиться с той документацией, которую обследовала Мосжилинспекция. По данному вопросу надо конкретно разбираться: посмотреть ваш акт, выйти на место, здесь уже принимать решение тому руководителю, чей инспектор выходил.

Комментарий инженера-строителя, директора строительной компании Людмилы Лирцман: Нужно сделать заключение независимой инженерной экспертизы, оплата будет за счет ответчика и ремонт за счет ответчика. И в том числе моральный вред, все это должно быть оплачено и сделано. Это недешевые работы, это серьезная инженерная работа, если пошла трещина здания, и вы правильно бьете тревогу, это действительно серьезный вопрос, влияющий на безопасность. Поэтому этим надо заниматься и довести до конца, и в кратчайшие сроки.

ВМЕСТЕ НЕ УЖИЛИСЬ

Лариса Анатольевна Майорова несколько лет назад купила половину дома в Коломне, оформила все необходимые документы на собственность. Но когда решила выставить свою недвижимость на продажу, сделать этого не смогла. Проблемы возникли из-за веранды, которую без согласований построила на своей половине соседка. Договориться мирно соседи не смогли, да и жить дружно у них не получается. Теперь здесь идет настоящая соседская война, которая имеет и последствия, и разрушения. Сегодня по решению суда ломают веранду в квартире соседей Ларисы Майоровой. 82-летней Ольге Владимировне, хозяйке половины дома, стало плохо с сердцем.

Комментарий адвоката Анатолия Иваниченко: Здесь свой дом, своя земля. Хочу – строю, хочу – не строю. Получается так, что моя же собственность, моя земля, что хочу, то и строю. Юристы столетиями бились над этим вопросом и пришли к такому выводу на данный момент, что да, действительно, несмотря на то что это ваша собственность, вы не должны создавать неудобство другому человеку. Тем более нарушать какие-то нормы.

Комментарий директора Научно-образовательного центра новых строительных технологий и материалов Андрея Пустовгара: Данный конфликт можно было исчерпать на стадии строительства. И оставить вход, верандочку, просто сделать ее незастекленной и неогражденной. Вот и все. Нужно всегда это решать до начала строительства. Когда вы покупаете часть, долю, не нужно откладывать, что я потом сделаю, потом зарегистрирую. Здесь есть человеческие отношения, но то, что касается перепланировки, которая явилась искоркой, которая ваши отношения перевела в другую плоскость, можно было на стадии строительства этого избежать.

ОБЪЕДИНИТЬ НЕ ПОЛУЧИЛОСЬ

Екатерина купила две однокомнатные квартиры на одной лестничной площадке. У нее сразу был план объединить их в одну. Новая хозяйка убрала несущую перегородку на балконе, разделяющую две квартиры, и за счет ванной увеличила площадь кухни. Узаконивать перепланировку не стала: не хотелось тратить время и деньги. Но, когда девушка решила продать недвижимость, возникли сложности с БТИ. Пришлось восстанавливать все в первозданном виде.

Комментарий инженера-строителя, директора строительной компании Людмилы Лирцман: Наверное, можно было упростить себе задачу. Ваши две квартиры юридически можно было оформить как блок квартир. Но для этого надо было обратиться в компетентные органы, должен был быть согласованный утвержденный проект, и вам бы зарегистрировали, что вы владелица блока квартир номер такой-то и такой-то, через запятую. В паспорте бы у вас стояла прописка: улица такая-то, а через запятую – два номера квартиры. И тогда это была бы единая юридическая единица, вы бы продали как блок квартир. Для этого необходим согласованный во всех инстанциях проект перепланировки и утверждение этой перепланировки. Такая процедура предусмотрена. И при должном знании законодательства без нарушения технологии сделать это было можно.
В любом случае, должен быть инженерный просчет, не нарушает ли это прочности конструкции и не приведет ли к негативным последствиям. Любой инженерный проект должен быть компетентным, должен быть просчитан по всем законам. Сплошь и рядом абсурдные решения. И последнее время все чаще и чаще, к сожалению. С радиаторами масса проблем. Делают красивые радиаторы отопления, огромные, но забывают прочитать техпаспорт. А в техпаспорте написано, что давление не 14 атмосфер, а 3. Причем, как правило, ремонты делаются летом, летом воды в системе нет, из ЖЭКа никого не вызывают отключать стояк. То есть втихую взяли, поменяли себе батарейки. Потом к осени, к началу отопительного сезона, опрессовка, дают 14-16 атмосфер, все это лопается, и кипятком полдома заливают.
Перепланировка – это не самоцель, это не фетиш, это способ сделать себе комфортное уютное жилье. И прежде всего я призываю всех соблюдать закон. Есть нормы и правила.

Комментарий адвоката Анатолия Иваниченко: Стены - это важно, но надо не забывать, что мы все-таки живем в социальной среде. Человек – фигура социальная. Договоритесь с соседями сверху и снизу. Будете сверлить, будете чего-то передвигать. Да, уютное гнездышко себе сделаете, но оно может превратиться в осиное гнездо. Вас сверху, снизу, сбоку, слева все будут ненавидеть. И вы эту всю ненависть будете впитывать в себя.

Комментарий директора Научно-образовательного центра новых строительных технологий и материалов Андрея Пустовгара: Самое распространенное нарушение в перепланировке - когда ликвидируют вентиляцию. А это непрерывная конструкция, которая идет с первого этажа до последнего. В тех помещениях, где существуют газовые плиты, это может привести просто к аварии. Особенно учитывая то, что вопрос реконструкции оконных проемов также не учитывает инженерного оборудования. Есть пластиковое остекление, которое является абсолютно воздухонепроницаемым, имеет гигантский запас прочности по давлению. И если у вас происходит взрыв газа в помещении, взрывная волна распространяется не в сторону слабого окна, выбивает его, вылетели окна, и все живы, здоровы, а идет вовнутрь и сносит все перегородки. Это тоже вопросы, которые серьезно влияют на безопасность и которые не учитываются нигде.
Без планировки в современной России невозможно жить. Но есть и помещения, которым, в принципе, не нужна планировка, а нужны отдельные дизайнерские решения. Например, социальное жилье. Это во всем мире принято. Там никогда не проводятся какие-то перепланировки. Можно дизайнерскими решениями хорошо и комфортно обустроить свой быт.

Комментарий начальника инспекции по надзору за переустройством в жилых домах ЮАО Москвы Константина Кушнарева: Жилой дом – это такой же организм. Ничего нельзя в нем убирать, ничего нельзя демонтировать без специалистов. Обратитесь к специалистам, есть управляющие компании, которые вам помогут решить этот вопрос, если вы хотите изменить форму помещения.

Какие согласования нужно пройти, чтобы перепланировка в вашей квартире считалась законной

Чтобы перепланировку не признали самовольной, первым делом нужно разработать так называемый проект перепланировки объекта. Заказать его можно в проектном институте или в фирме, имеющей лицензию на данный вид работ. Затем следует согласовать проект в СЭС и в противопожарной службе, а при необходимости и в газовой. После одобрения проекта жилищной комиссией все собранные документы, включая копию ордера, подаются в межведомственную комиссию. Вам выдают разрешение на проведение перепланировки. По окончании строительных работ в межведомственной комиссии оформляется акт о том, что перепланировка произведена в соответствии с проектом. Затем в Едином государственном реестре прав на недвижимость регистрируются все изменения в статусе объекта.

Что по закону считается перепланировкой

Согласно Жилищному кодексу РФ, переустройство жилого помещения подразумевает установку, замену или перенос сантехнического, электрического и другого подобного оборудования. Перепланировка означает изменение конфигурации жилого помещения. Все изменения вносятся в технический паспорт помещения.
К перепланировке относятся: перенос и разборка перегородок и дверных проемов, разукрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных санузлов и кухонь, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и переоборудования уже существующих тамбуров. При этом не допускается переустройство помещения без согласия собственника. Также запрещена перепланировка или переустройство, приводящее к нарушению прочности здания, ухудшению внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств и затрудняющая доступ к коммуникациям и отключающим устройствам.