В России создается механизм защиты дольщиков, принципы работы которого теперь закреплены законом
Владимир Путин подписал закон, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ опубликован на сайте Кремля. Долевое участие — это больше не история только между застройщиком и покупателем жилья. Новое, третье звено — это банки.
Вокруг дома — кругами. Когда покупали квартиру, сыну было три года. Теперь — уже восемь. Появился и младший. Семья подросла. Надеялись, что хоть его из роддома заберут в свою квартиру. Строили планы. Но их пришлось заморозить вместе со строительством дома. Платят за съемную квартиру около 20 тысяч в месяц. Столько же — за ипотеку.
«Взяли ипотеку. Срок сдачи в конце года. Мы покупали в июле 2013 года, соответственно, в декабре дома должны были сдать. Начались переносы сроков. Сначала на полгода, потом на год. А потом, через два года, нам совсем перестали сообщать», — рассказывает Юлия Поляринова.
По сути, прежде, принимая деньги дольщиков, стройкомпании получали такой беспроцентный кредит. И распоряжались им как хотели — были неподотчетны. В Минстрое проанализировали из-за чего и как чаще всего дольщики оказываются обманутыми.
Допустим, застройщик решает возвести три дома. Деньги с дольщиков собираются на один счет — в общий котел. Далее высчитывают стоимость строительства. И, к примеру, выходит, что 30% должна быть чистая прибыль. Не дожидаясь окончания строительства, эти деньги компания снимает и использует по своему усмотрению, скажем, на развитие другого бизнеса. А дальше начинаются непредвиденные расходы, например, подорожали стройматериалы. И в итоге оказывается, что чистая прибыль вовсе не 30%, а 20%. Но деньги потрачены. Это значит, третий дом на 10% достроен не будет.
С началом действия поправок в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» все изменится.
Теперь деньги дольщиков будут поступать на эскроу-счет — новый термин. Проще говоря, специальный счет в банке. Строительная компания, по новому закону, обязана вложиться в стройку сама — не менее 10%. Остальная сумма — заем в банке. Деньги же участников долевого строительства со специального счета строительная компания сможет получить только после того, как дом будет сдан. Если же стройка встала, и застройщик оказывается не силах выполнить свои обязательства, деньги из банка дольщикам возвращаются. Или же банк аккредитует другую фирму, которая заканчивает проект.
Брать же кредит на строительство компании будут на особых условиях, которые отличаются от рыночной. И здесь понятный механизм: процент по вкладу на специальном счете в помощь.
«Денежные средства, которые находятся на этом расчетном счете, еще играют роль такого инструмента, понижающего процентную ставку, то есть, условно, сегодня рыночная ставка кредитной линии 12% годовых, а ставка по депозиту, которую должен начислять банк, 6%, то соответственно застройщик получает 12% минус 6%, под 6% годовых открывают кредитную линию», — поясняет министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.
Но вместе со снижением процентной ставки повышаются требования к застройщикам:
- стаж работы на рынке не менее трех лет,
- история строительства жилья не менее 10 тысяч квадратных метров,
- застройщик в проект должен вложить не менее 10% собственных средств, то есть должен быть финансово состоятельным.
Работать по системе специального счета в первый год предлагается на добровольной основе. Обязательным — станет с июля следующего года. Строителям дают время подготовиться, переход будет плавный. Этот люфт еще и для того, чтобы компании могли завершить начатое.
«Мелкие, где-то средние, часть региональных застройщиков, наверное, уйдет с рынка, закончив свои проекты. Не станет начинать новые, потому что сложнее будет реализовать. Крупные, федеральные застройщики они укрепят свои позиции, у них уже есть наработанный опыт взаимодействия с банками. Поэтому повысится и надежность, и ответственность всех участников рынка», — отмечает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.
Но в этот годичный переходный период застройщики будут обязаны открывать счета уже по новой схеме: «один дом — один счет», а не как прежде «все в один котел». Это чтобы можно было отследить, куда уходят деньги. Накануне в Генпрокуратуре назвали цифру: в России более 120 тысяч обманутых дольщиков. И именно нецелевое расходование средств застройщиками — одна из главных причин остановки строек.
Благодаря поправкам в закон, появится еще один механизм защиты: банковское сопровождение проектов. Здесь уже специалисты кредитной организации будут проверять, на что тратит компания займ, который выделяется под строительство конкретного дома.