Как выбрать одну из форм управления коммунальным хозяйством собственного дома?
До конца года каждый из нас вместе с соседями должен решить, как дальше следить за всем коммунальным хозяйством своего собственного дома. Либо полностью довериться профессионалам, либо, в надежде на экономию, часть забот взять на себя.
Эксперты говорят, что поставленные сроки - до нового года - не совсем реальные. Почти никто к этому не готов. Но смогут ли они добиться отсрочки или нет, сказать трудно. Поэтому нам важно знать о предстоящем выборе как можно больше.
Если раньше можно было только возмущаться, что в доме вечно не работают лифт и уже 5 лет не было ремонта. Теперь не просто можно, нужно самим решить, кто и как будет дальше заботиться о вашем доме. Варианта три: создать ТСЖ, взяться самим за непосредственное управление или нанять управляющую компанию, это может быть, как и прежде, ДЭЗ или любая другая организация. Но в уведомлениях, которыми завалены почтовые ящики, часто о других вариантах, кроме ДЭЗа, тактично умалчивается.
Жильцов этого московского дома необходимость выбора разделила на два лагеря. Одни не хотят больше платить ДЭЗу. Ведь все равно сами ремонтируют подъезды, скидываются каждый месяц на консьержку и уборщицу.
Светлана Зотова, жительница дома: "Я не уверена, что после заключения договора с ДЭЗом улучшится качество услуг, уборщица будет также приходить раз в месяц".
Другие тоже устали от ДЭЗовского хозяйствования, но боятся что-либо менять.
Тамара Малиновская, старшая по подъезду: "Люди выбрали ДЭЗ, потому что мы не знаем, не будет ли это очередной пирамидой".
Долгое время ДЭЗы были абсолютными монополистами. Многие и рады были выбрать частника, но опасались, что за его услуги придется платить гораздо больше.
Владислав Иванов, замначальника управления Департамента жилищной политики г. Москвы: "Сейчас уже практически на выходе постановление правительства Москвы о предоставлении бюджетных дотаций, в том числе и частным управляющим организациям. Таким образом, когда они будут находиться в равных условиях, эта проблема будет снята".
Частные управляющие компании могут стать со временем достойной альтернативой ДЭЗу. Но пока в Москве их чуть больше ста, работают они в основном с элитным жильем и берут за свои услуги недешево, в среднем по 38 рублей за квадратный метр. Это почти в три раза дороже, чем в среднем по городу. Фирм же, готовых работать с обычными домами по демократичным ценам, пока единицы.
Елена Савченко, председатель ТСЖ: "Любая управляющая компания, какой бы она ни была, она преследует прибыль, а у нас вся прибыль идет на содержание".
Ростов-на-Дону. Две типовые многоэтажки. Только в одной 5 лет назад создали ТСЖ и с тех пор не знают проблем с водой, отоплением. А в доме напротив вечно холодные батареи, течет крыша, мусор выбросить - и то проблема. Хотя и там, и там жители исправно платят и, как выяснилось, по одним тарифам. На собрании решили - все, хватит смотреть с завистью на соседей.
Раздвижные двери, фонтаны, камеры наблюдения, круглосуточная охрана. Дом не элитный, самый обычный, улыбается Валерия. Для нее он стал еще и работой. Вот уже 3 года она председатель правления ТСЖ.
Чтобы не платить посреднику - управляющей компании, пришлось во всех тонкостях ЖКХ разбираться самой. Стать и строителем, и юристом, и бухгалтером. Набрали штат - уборщиц, сантехников, электриков и зажили по-новому. Платят по 14 рублей за квадратный метр - и никаких дополнительных взносов. Просто дом стал самоокупаемым.
Валерия Масальская, председатель правления ТСЖ, управляющая домом: "Сдаем все, что можно сдавать - есть оборудование Интернет-провайдера на крыше, стоянки, помещения свободные. К лету собираем один миллион рублей".
Еще один вариант, который предлагает новый Жилищный кодекс, - непосредственное управление, это когда каждая квартира сама заключает договор и с поставщиками, и с теми, кто будет вывозить мусор, убирать территорию.
Представить такое в доме, где 300 квартир, сложно, но для коттеджных поселков это очень удобно. Вообще же специалисты советуют не спешить и разобраться в плюсах и минусах всех вариантов и для начала заключить договор максимум на год.
Жители же тех домов, которые не найдут время провести общее собрание, без света и воды, конечно, не останутся, управляющую компанию назначат сверху. Но вряд ли стоит в этом случае рассчитывать на существенные перемены к лучшему.
Ведущий: "Нас с вами торопят с выбором, но мало что объясняют. Из сюжета многое стало понятно. Но давайте попытаемся разобраться еще глубже вместе с начальником управления Департамента жилищной политики Москвы Виталием Акимкиным. Давайте начнем с того, как жители должны сделать свой выбор в пользу той или иной компании, как оформить: общее собрание, тайное голосование и так далее и тому подобное".
Виталий Акимкин: "Жители должны провести общее собрание. При этом Жилищный кодекс допускает, что общее собрание может быть проведено как в очной форме голосования, то есть всем собраться в одном месте в один и тот же час. Либо провести голосование путем заочного выбора, то есть это раздаются по каждой квартире бланки письменных решений собственников. Собрание легитимно, то есть правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более 50% долей в праве на общее имущество от числа всех собственников. И решение принимается большинством голосов от числа принявших участие в этом голосовании".
Ведущий: "Я понимаю, что есть несколько способов управления. Вот каждый подходит каждому или же, допустим, что-то стоит предпочесть жителям многоквартирного дома или небольшого строения, другой какой-то вариант?"
Виталий Акимкин: "Понятно. Существуют три способа управления. Первый способ - это непосредственное управление, когда общее собрание отказывается от услуг ДЭЗа, от услуг управляющей компании. Общее собрание не создает товарищество собственников жилья, а принимает решение непосредственно управлять домом. Но Жилищный кодекс позволяет от имени собрания в этом случае выбрать уполномоченное общим собранием лицо, которое будет от имени всех собственников заключать необходимые договоры и контролировать этот вопрос - управление домом. Этот способ наиболее дешевый, потому что не приходится оплачивать работу управляющей компании, а сразу выбирать обслуживающую компанию.
Следующий способ управления - это управление товариществом собственников жилья. Это когда собственники создают товарищество, и это товарищество выполняет функции по сути дела того же ДЭЗа, то есть это мини-ДЭЗ. Но в этом случае товарищество может самостоятельно нанять свой обслуживающий персонал, то есть слесарей, сантехников, электриков, либо нанять тот же ДЭЗ.
И третий способ управления - это управление управляющей организацией. Это тот способ тривиальный, к которому мы так привыкли. Это Дирекция единого заказчика. Кстати говоря, управляющая организация может быть не только Дирекцией единого заказчика, но и частная компания. Можно выбрать ту или иную компанию, которая, возможно, будет работать лучше ДЭЗа, а может быть и нет".
Ведущий: "Что будет с квартплатой при той или иной схеме?"
Виталий Акимкин: "Вы знаете, Жилищный кодекс предусмотрел очень хорошую степень защиты от роста квартплаты. Дело в том, что теперь отныне только собственники на общем собрании имеют право утвердить размер оплаты за содержание и ремонт дома. Отныне ни управляющая организация, ни ДЭЗ не имеют право самостоятельно устанавливать этот размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества".
Ведущий: "Вот этот способ непосредственного управления. Жильцы говорят: мы никому платить не хотим, будем сами за всем следить. Но ведь это требует знаний".
Виталий Акимкин: "Нет, ну, в маленьком доме, конечно, это возможно. У нас есть маленькие дома, где существуют две-три-четыре квартиры. И здесь люди выбирают форму непосредственного управления и считают, что эта форма для них наиболее приемлемая. Ну вот смотрите, допустим, коттедж или дом в деревне. Собственник этого коттеджа не является профессионалом, однако удается ему управлять. Ведь это не такой уж сложный процесс, как нам говорят. И говорят, что вот настолько здесь нужно быть профессионалом, что никто кроме профессионала не разберется. Со своей дачей-то мы разбираемся".