Как правильно снять квартиру и на что претендовать: советы эксперта

О том, как правильно выбрать квартиру для аренды на длительный срок, оформить в законном порядке, а также на что можно претендовать Первому каналу объяснила профессор кафедры «Финансовый контроль и казначейское дело» Финансового факультета Финансового университета при правительстве РФ, д.э.н. Ирина Алексеева.

Что следует учитывать при выборе квартиры:

1. Локация квартиры и ее удаленность от места работы, а также наличие развитой социальной инфраструктуры (магазинов, детских садов, школ, поликлиник и т.д.).

2. Не стоит доверять рекламным объявлениям, а целесообразно договориться о просмотре квартиры, где лично оценить состояние жилья и бытовой техники.

3. Стоимость аренды квартиры и коммунальных услуг необходимо оценивать в соответствии со своим личным бюджетом. Оптимально эти расходы не должны превышать 30% общего дохода.

4. Нужно помнить и о дополнительных расходах. При заезде арендодателю необходимо заплатить страховой депозит, некоторые собственники просят сразу оплатить также последний месяц проживания.

Отмечается, что термин «аренда» юридически правильно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае нужно заключать договор аренды квартиры. Договор аренды — соглашение между сторонами, в котором прописываются взаимодействие между собственником квартиры и квартиросъемщиком. Оформление аренды на срок более года должно быть зафиксировано договором, который после его подписания в течении 30 дней, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если квартиру арендует физическое лицо у физического лица, то следует заключать договор найма жилого помещения.

Обязательными элементами договора найма является:

1. Ф.И.О. и паспортные данные обеих сторон.

2. Адрес квартиры и описание ее технического состояния.

3. Период действия договора, условия его продления и досрочного расторжения (обычно 11 месяцев для того, чтобы избежать обязательной регистрации).

4. Сумма, срок и порядок оплаты за наем, а также возможные штрафы за просрочку (возможность перевода на карту, расписка при наличных расчетах).

5. Порядок оплаты и ответственность за коммунальные услуги (по счетчикам, за капремонт, содержание жилья и т. д.).

6. Количество и перечень лиц, имеющих право на проживание.

7. Перечень имущества, находящегося в квартире и описание ее состояния (целесообразно сделать фото).

8. Ответственность за повреждение имущества, наступление страхового случая.

9. Штрафы и неустойки за просрочку оплаты, нарушение порядка, шум.

10. Запрет субаренды (сдачи жилья третьим лицам).

11. Порядок досрочного расторжения договора – уведомление за 30 дней, компенсации, основания для расторжения.

12. Размер депозита и условия его возврата или удержания.

Основные права собственника квартиры:

➤ получение денежных средств – собственник имеет право на своевременную арендную плату в полном объеме;

➤ посещение квартиры и контроль за сохранностью имущества – собственник имеет право контролировать состояние квартиры и имущества заранее уведомив жильцов;

➤ предъявление претензий - собственник жилья имеет полное право выразить замечание в том случае, если жилец не содержит жилье и имущество в надлежащем виде.

Основные права арендатора:

➤ проверять состояние квартиры и при оформлении документов составлять опись всего имущества;

➤ зарегистрироваться в квартире, если срок более 90 дней;

➤ предъявлять претензии к ремонту и безопасности арендуемого помещения;

➤ заселять в квартиру членов своей семьи по согласованию с собственником;

➤ проживать в квартире до конца срока действия договора, даже в том случае, если недвижимость продали или заложили;

➤ забрать залог при выезде или зачесть последний месяц проживания.

Налогообложение арендодателей квартир.

Сдавая жилье в аренду арендодатель получает доход, а значит должен с него заплатить налог. Размер налога зависит от выбранного механизма налогообложения и статуса арендодателя.

Если арендодатель сдает квартиру, как физическое лицо, то он обязан с общей суммы дохода заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) -13%.

Арендодатель может оформиться, как самозанятый и в этом случае уплачивать налог на профессиональный доход (НПД). Ставка налога на профессиональный доход составляет 4%, в том случае, если квартира сдана физическому лицу. Если квартира сдается юридическому лицу или ИП в этом случае ставка НПД составляет 6%.

Если арендодатель зарегистрирован, как индивидуальный предприниматель, то упрощенная система налогообложения (УСН) позволяет уплачивать налог на доходы от сдачи квартиры в аренду по ставке 6%, в том случае если налог уплачивается от ставки налогообложения – доходы. В том случае, если арендодатель в качестве объекта налогообложения выбрал: доходы, уменьшенные на величину расходов, то ставка налога будет 15%.