Как продать квартиру с долгами, залогом или арестом: советы эксперта

Продать квартиру с долгами по ЖКХ, залогом и прочими обременениями быстро вполне реально, но только с дисконтом. Главное условие — оповестить покупателя обо всех имеющихся проблемах и обозначить безопасный механизм их снятия, рассказала Первому каналу д.э.н., профессор кафедры «Финансовый контроль и казначейское дело» Финансового факультета Финансового университета при правительстве Российской Федерации Ирина Алексеева. 

Долг по ЖКХ

По закону долг за коммунальные услуги «привязан» к собственнику, а не к квартире. Новый владелец не обязан платить за прежнего (за исключением взносов на капремонт, которые переходят вместе с объектом). Поэтому для покупателя риск не в самом долге, а в том, что без справки об отсутствии задолженности сделку может не одобрить банк (если планируется ипотека) или покупатель просто побоится рисковать.

Как ускорить сделку: 

— Погасить долг из аванса/задатка. Покупатель заключает договор, а продавец на полученные средства закрывает задолженность и получает справку.

— Продать жилье со скидкой. Стоимость квартиры уменьшается на сумму долга. В этом случае покупатель сам гасит задолженность, но этот момент обязательно прописывается в договоре.

Если квартира в ипотеке (залоге)

Потребуется согласие банка, без которого Росреестр не зарегистрирует сделку. Эксперт выделяет два быстрых варианта: 

1. Погашение ипотеки деньгами покупателя. Подходит для сделок с наличными или при использовании новой ипотеки. Деньги размещаются на банковском счете (аккредитив или ячейка), часть суммы идет на закрытие кредита продавца, после чего залог снимается.

2. Продажа по Федеральному закону №140-ФЗ. Продавец подает заявление в банк, который в течение десяти дней устанавливает минимальную цену продажи. Выручка направляется на погашение долга, а остаток остается продавцу.

Если на квартиру наложены аресты судебных приставов

В этом случае быстро продать не получится. Арест необходимо сначала снять:

1. Находится покупатель.

2. В договоре купли-продажи указывается, что часть средств от сделки направляется на погашение долга.

3. Долг погашается.

4. Судебный пристав снимает арест.

5. Сделка регистрируется в Росреестре.

Срочный выкуп

Можно обратиться в агентства срочного выкупа. Они выкупают проблемные объекты за 1–2 дня, но цена будет на 5–20% ниже рыночной. Это вариант для тех, кому нужно максимально оперативно закрыть долги.

Алексеева отмечает: чтобы продажа прошла успешно, необходимо взять в УК справку с точной суммой долга, проверить наличие арестов на сайте ФССП и быть максимально прозрачным с покупателем.