Серьезные изменения ожидают в ближайшее время владельцев крупной торговой недвижимости в Москве
Сейчас в столице стоимость квадратного метра таких объектов - одна из самых высоких в мире, а вот налоги на эту собственность - очень низкие. Причём даже их многие бизнесмены стараются не платить, используя различные лазейки в законе. В результате городской бюджет недополучает миллиарды рублей, которые могли бы пойти, например, на строительство десятков детских садов.
Дербеневская набережная, владение 11. Участок земли по этому адресу несколько лет назад арендовал Российский спортивный союз глухих. Здесь планировали построить центр реабилитации. Но сегодня на этом месте современное офисное здание. На сайте бизнес-центра около тридцати предложений о сдаче офисов в аренду.
Самое дешевое помещение предлагают за два миллиона рублей в год. Самое дорогое - около десяти миллионов. Нетрудно подсчитать: со всего здания в год набегает как минимум девятизначная цифра. С такими суммами налог на недвижимость, который платят владельцы, можно назвать символическим: всего триста семнадцать тысяч рублей. И это далеко не единственный пример.
Один из самых известных в Москве - торговый центр "Европейский". В данном случае не просто красивое название. А действительно один из крупнейших в Европе торговых комплексов по количеству покупателей. Только в октябре здесь побывали почти четыре миллиона человек. В дни предновогодних распродаж, как ожидается, сюда зайдут больше пяти миллионов.
Магазины, рестораны, кинотеатры. За право открыть здесь торговлю арендаторы выстраиваются в очередь. В бойком месте и затраты окупаются быстрее. Но в бюджет города от доходов владельцев здания попадает лишь 60 миллионов рублей. На первый взгляд солидная сумма, но не в масштабах московского бизнеса.
И таких примеров в столице множество. "Афимолл Сити, "Лесная плаза", "Золотой Вавилон" в Отрадном - их всех объединяет одно: налог на недвижимость гораздо скромнее громких имен. На этом фоне торговый центр "Метрополис" выглядит белой вороной. Площадь комплекса почти такая же, как у "Европейского". Те же сетевые магазины и рестораны. Те же товары по тем же ценам. Вот только место далеко не столь доходное. Владельцы, тем не менее, на бедность не жалуются, и даже в бюджет вносят ежегодно 160 миллионов рублей налога на недвижимость. Почти втрое больше.
Причину, по которой при, казалось бы, одинаковых условиях для всех, по полной ставке платят единицы, специалисты объясняют устаревшей налоговой системой. В ней слишком много лазеек для бизнесменов, которые используют их для личной выгоды.
"Существующая система налогообложения характеризуется тем, что ее основы были заложены в начале 90-х. Был использован принцип, по которому облагалась налогом стоимость имущества на основе данных бухгалтерского учета, при этом стоимость облагалась на основе так называемой остаточной стоимости", - сообщил научный руководитель российского отделения Международной налоговой ассоциации Виктор Мачехин.
Иными словами, еще советский принцип - с каждым годом здание ветшает, стоит дешевле, а значит, и налоги меньше. Выходит, недвижимость в Москве, особенно старая застройка в центре, со временем только обесценивается.
"Получается, что куча объектов недвижимости, у которых своя остаточная стоимость приближается к нулю, а реально этот объект на рынке, если его выставить на рынок и продать, будет стоить те же самые десять миллионов", - говорит генеральный директор девелоперской компании Роман Тимохин.
В итоге, если квадратный метр в российской столице - один из самых дорогих в мире, то налоги едва ли не ниже чем где-либо.
"Налог на недвижимость является одним из основных источников пополнения местных бюджетов в зарубежных городах, то есть он составляет примерно тридцать процентов от доходов бюджета и более. Совершенно дифференцированная ситуация. В Москве этот налог составляет порядка шести процентов от доходов", - сообщила исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
В большинстве стран налог на недвижимость давно считают по так называемой кадастровой, или иначе говоря, среднерыночной стоимости. Чем престижнее, дороже и роскошнее - тем больше платят владельцы. Такой же принцип с будущего года начнет работать и в Москве. Не для всех сразу. В первую очередь это коснется крупных торговых и бизнес-центров, площадь которых больше пяти тысяч квадратных метров. Это лишь каждое восьмое здание деловой застройки. В таких условиях у владельцев недвижимости может возникнуть соблазн переложить новые расходы на потребителей. Но эксперты считают, что сделать это не удастся.
"Если взять одежду и обувь, кроссовки "Адидас", например, или любой другой фирмы, нельзя продавать в Бутово по одной стоимости, а в ГУМе по другой стоимости. У них есть единая ценовая политика для города. И в этом смысле, скорее всего, это отразится на марже, на прибыли арендодателя, то есть владельца имущества и арендаторах. То есть на товар напрямую переложиться просто не может", - говорит директор девелоперской компании Максим Гасиев.
Новые правила уравняют и тех, кто прячет стоимость недвижимости, и тех, кто работает открыто. Последних, конечно, крайне мало, но как раз для них платежи даже снизятся. Ведь новая налоговая ставка будет меньше одного процента. Сейчас она больше двух. А вот тем, кто до последнего времени предпочитал оставаться в тени, по-видимому, придется отказаться от сверхприбылей.
Зато столица в следующем году получит дополнительный доход - около 15 миллиардов рублей. На эти деньги можно построить, например две крупные автомобильные развязки, около сорока школ, или шестьдесят детских садов.