В России начал действовать новый механизм привлечения средств участников долевого строительства
Деньги дольщиков теперь будут защищены на специальных счетах, а все риски берут на себя банки, кредитуя застройщиков. Все ли стройки попадают под эти правила, подорожает ли квадратный метр и почему новая схема выгодна всем?
Надежда Самойлова о строительстве дома говорит уверено. Нашла застройщика, который работает с дольщиками по новой системе, еще прошлой осенью. Тогда компании могли это делать добровольно, по желанию.
«В любом случае мы либо получим квартиру, либо нам вернут деньги, мы не переживаем вообще», — говорит покупательница квартиры по новой системе Надежда Самойлова.
С сегодняшнего дня такой договор обязаны заключать все застройщики — система поменялась. По факту появился новый, третий игрок. Если раньше, по сути, покупатель был один на один с застройщиком, то теперь между ними банк.
«Гражданин был очень часто некомпетентен, практиковались различные схемы через какие-то обязательства, через отложные платежи, мелким шрифтом что-то в договоре писалось, то сейчас это все отметается», — поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.
С этого дня деньги дольщиков будут поступать на специальные счета в банк, эскроу-счет, до сдачи дома неприкасаемый. Компания обязана вложить в строительство сама не менее 10%. Остальная сумма — займ в банке. Деньги же участников долевого строительства со специального счета строительная компания получит только после того, как сдаст дом. Если же стройка встала и застройщик оказывается не силах выполнить свои обязательства, деньги из банка дольщикам возвращаются. Или же банк аккредитует другую компанию, которая закончит проект.
Эскроу-счет чем-то напоминает банковский депозит. Проценты по нему получает не вкладчик, то есть не дольщик, а банк. И доход от размещения средств покупателей квартир будет использоваться в том числе для снижения ставки застройщику. К слову, говорят эксперты, теперь самим компаниям затягивать со задачей домов станет невыгодно. Строить-то будут на кредитные деньги.
«Стоимость строительства должна, конечно, для застройщика вырасти. Потому что раньше они строили, условно говоря, на бесплатные для них деньги дольщиков. А сейчас они будут строить на кредитные средства банка. А кредит — это проценты», — рассказывает аналитик-эксперт рынка недвижимости Геннадий Стерник.
В преддверии изменений компании активно получали разрешение на строительство и начинали работы до 1 июля. Эксперты посчитали, что три четверти объектов, которые возводятся на средства дольщиков, будут достраиваться еще по старым правилам. Застройщики предупреждают: но все равно по новым ценам. Такие плакаты на улицах городов появились давно: «Налетай — торопись. С 1 июля — дороже на 15%».
«С точки зрения цены мы действительно видим некое удорожание, даже сам технический переход на эту систему: ну, необходимо обслуживать счета, необходимо осуществлять контроль. Банкам необходимо наращивать определенные компетенции в строительной отрасли. Мы прогнозируем удорожание 7-8%, до 10%», — говорит Николай Алексеенко.
Банк будет проверять как проектную документацию на начальном этапе, так и контролировать ход работ на протяжении всего строительства, и то, как будут расходоваться средства: застройщик должен будет обосновывать переводы денег. Сомнительные операции банк сможет блокировать. Считай, плата за надежность. Эксперты убеждены: со временем рынок расставит все на свои места. Баланс спроса и предложений. Если стоимость за квадрат будет расти, спрос наверняка начнет падать, а это в свою очередь затормозит рост, и даже может сбить накал цен.